Jadi, biaya sewa adalah kewajiban perusahaan yang harus dibayarkan kepada suatu pihak atas jasa pihak bersangkutan, yang telah meminjamkan aktiva untuk kepentingan perusahaan. Atas kegiatan persewaan ini, pihak penyewa akan mengajukan batas pembayaran untuk periode satu tahun.
Ketentuan Pajak Sewa Bangunan
Sewa bangunan dikenakan dua jenis pajak yaitu PPh pasal 4 ayat 2 dan PPN. Dalam penerapannya berlaku ketentuan sebagai berikut :
Atas pembayaran biaya sewa bangunan oleh suatu perusahaan, pemilik tanah dan bangunan wajib penerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN sebesar 10% x seluruh biaya sewa atas transaksi sewa bangunan tersebut.
Apabila pemilik tanah merupakan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan utuk satu periode/ tahun tidak termasuk pajak PPN. Namun apabila pemilik tanah bukan PKP, maka biaya sewa adalah uang sewa ditambah PPN yang telah dibayarkan. Dengan kata lain biaya sewa yang dibayarkan pihak penyewa sudah mengandung unsur PPN di dalamnya.
Selain PPN penyewaan bangunan juga dikenakan PPh pasal 4 ayat 2 sebesar 10% dari seluruh biaya sewa. Pihak penyewa wajib memberi bukti pemotongan Pph pasal 4 ayat 2 ke pemilik tanah dan bangunan tersebut.
Pajak atas sewa bangunan merupakan jenis pajak yang bersifat final, hal ini sebagaimana tertullis dalam UU no. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
Ketentuan untuk potongan pajak atas sewa bangunan diantaranya :
Apabila penyewa adalah badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri dan orang pribadi yang ditetapkan DJP maka PPh terutang wajib dipotong oleh penyewa dan penyewa wajib memberikan bukti potong kepada yang menyewakan/ yang menerima penghasilan.
Apabila penyewa adalah orang pribadi / bukan subjek pajak penghasilan maka PPh terutang wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menyewakan.
Contoh kasus:
G adalah seorang pengusaha yang menyewa gedung milik H, harga sewa pertahunnya adalah Rp 60 juta. Atas kondisi ini, timbul pertanyaat mengenai PPN atas sewa bangunan di antaranya:
a) Pajak apa saja yang dikenakan pada pemilik gedung dan penyewa gedung?
b) Apakah penyewa gedung dikenakan PPN sebesar 10% yang akan disetorkan ke kas negara oleh pemilik gedung?
c) Berapa jumlah uang bersih yang akan diterima oleh pemilik gedung?
Jawaban:
a) Atas kasus ini baik pihak pemilik gedung dan penyewa gedung dikenakan PPN
b) Ya, penyewa gedung dikenakan PPN sebesar 10% yang harus disetorkan ke kas negara oleh pemilik gedung
c) Jumlah uang bersih yang akan diterima pemilik gedung adalah sebesar Rp 54 juta, yang didapatkan dari hasil Rp 60 juta - (Rp 60 juta x 10%) = Rp 60 juta - Rp 6 juta = Rp 54 juta.
PPN Atas Jasa Persewaan Ruangan di Hotel
Jasa persewaan ruangan termasuk dalam jenis jasa persewaan barang tak gerak yang atas penyerahannya dikenakan Pajak Pertambahan Nilai, kecuali jasa persewaan ruangan di bidang perhotelan tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.
Jasa di bidang perhotelan yang tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai meliputi:
a. Jasa persewaan kamar termasuk tambahannya di hotel, rumah penginapan, motel, losmen, hostel, serta fasilitas yang terkait dengan kegiatan perhotelan untuk tamu yang menginap;
b. Jasa persewaan ruangan untuk kegiatan acara atau pertemuan di hotel rumah penginapan, motel, losmen dan hotel.
Jasa persewaan ruangan yang atas penyerahannya dikenakan Pajak Pertambahan Nilai selain jasa di bidang perhotelan antara lain:
a.Jasa persewaan ruangan untuk perkantoran
b. Jasa persewaan ruangan untuk tempat usaha atau pertokoan;
c. Jasa persewaan ruangan untuk tempat tinggal, apartemen, flat;
d. Jasa persewaan ruangan untuk pertemuan (convention hall);
e. Dan lain-lain jasa persewaan ruangan sejenisnya.
Menghitung PPN Atas Jasa Sewa Ruangan
PPN yang terutang atas jasa persewaan ruangan dihitung dengan cara mengalikan Tarif PPN dengan Dasar Pengenaan Pajak.
Tarif PPN = 10% (sepuluh persen)
Dasar Pengenaan Pajak atas jasa persewaan ruangan adalah sebagai berikut:
a. Dasar Pengenaan Pajak atas sewa ruangan adalah jumlah penggantian atau imbalan atau nilai sewa ruangan dalam keadaan kosong yang diminta atau seharusnya diminta oleh PKP yang menyewakan ruangan, tidak termasuk service charge.
PPN yang terutang adalah : 10% x Jumlah Nilai Sewa
b. Dasar Pengenaan Pajak atas service charge adalah sebesar 40% dari jumlah service charge yang diminta oleh Pengusaha Kena Pajak yang menyewakan ruangan.
Service charge, yaitu imbalan atas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa; dapat terdiri dari biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, dan biaya administrasi.
PPN yang terutang adalah 10% x 40% x Jumlah Service Charge.
Contoh Kasus :
Bendahara pada satker A akan menyewa aula / ruang rapat di sebuah hotel untuk acara kegiatan sosialisasi, terhadap sewa tersebut apakah terutang PPh Final, PPN atau PPh Pasal 23?
Jawaban :
Sewa Aula / Ruang rapat di hotel tidak dikenakan PPh Final, PPh pasal 23 ataupun PPN. Bagaimana dasar hukumnya?
Kenapa tidak kena PPh Pasal 23?
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 141/PMK.03/2015 tentang JENIS JASA LAIN SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PASAL 23 AYAT (1) HURUF C ANGKA 2 UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN 1983 TENTANG PAJAK PENGHASILAN SEBAGAIMANA TELAH BEBERAPA KALI DIUBAH TERAKHIR DENGAN UNDANG-UNDANG NOMOR 36 TAHUN 2008
yang ternyata di aturan ini dengan tegas tidak menyebutkan tentang sewa aula/ruang yang awalnya ada menjadi tidak ada, dengan demikian jelas bahwa sewa ruang di hotel untuk pertemuan tidak dikenakan PPh Pasal 23
Kenapa juga tidak kena PPh Final 4 ayat (2)?
Objek pajak sewa tanah/bangunan adalah :
Objek Pajaknya adalah Penghasilan berupa sewa atas tanah dan atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri
(KEP-227/PJ./2002).
Pengertian bagian dari gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk areal baik di dalam gedung maupun di luar gedung yang merupakan bagian dari gedung tersebut (SE-22/PJ.4/1996).
Jika dicermati objek sewa tanah/bangunan yang wajib dikenakan PPh Final 4 ayat (2) tidak menyebutkan pengertian dari sewa ruangan yang disediakan oleh pihak hotel. Jadi kesimpulannya juga tidak dikenakan PPh Final.
Kenapa tidak kena PPN juga?
Pembaca terutama yang pengusaha hotel pasti paham semenjak diberlakukannya PPD atau Pajak Pembangunan Daerah baik PPD I dan PPD II. Yang awalnya ada PPN restoran 10% kini sudah tidak ada PPN, lalu apa yang pajak 10% di struk restoran? Itu adalah PPD yang besarnya juga 10%. hal yang sama juga berlaku untuk jasa hotel. Makanya jasa hotel termasuk didalamnya menyediakan sewa ruangan/aula/tempat resepsi dsb tidak dikenakan PPN.
Comments
Post a Comment